Az ingatlankezelői tevékenység végzésé­nek feltételeit a 2003. évi CXXXIII. törvény szabályozza, rendelkezik az elfogadott szakmai képesítésekről, illetve feltételekről.
Akkor nézzük is meg, hogy mit takar az ingatlankezelés, milyen feladatokkal foglalkozik?
A felsorolás csak címszavakban érinti a feladatköröket, tájékoztatva az olvasót a feladat sokszínűségéről.

Gondozási feladatok

Ebbe a feladatkörbe tartozik a takarítás (utasforgalmi, üzemi és peronnal érintkező vágányzat területén); hó- és síkosságmentesítés; hulladékkezelés (szilárd, folyékony); kommunális és szelektív hulladékgyűjtés; illegális hulladék kezelése; rágcsáló- és rovarirtás; tárolóban, derítőben gyűjtött szennyvíz kezelése.

Üzemeltetési feladatok

Vízi-közmű tevékenységek:

• saját kitermelésű víz szolgáltatása;
• vásárolt víz továbbszolgáltatása;
• szennyvíztelepek üzemeltetése;
• szennyvíz bevezetése a közszolgáltatók által kezelt csatornákba;
• tűzivíz-hálózat üzemeltetése; karbantartási tervek összeállítása;
• jóváhagyott feladatok végrehajtása;
• mért szolgáltatások ellenőrzése és felügyelete, illetéktelen vételezések, hálózati hibákból eredő indokolatlan túlfogyasztások kiszűrése, műszaki, jogi intézkedések kezdeményezése;
• továbbszolgáltatási szerződések megkötése.

Műszaki üzemeltetés

Épületgépészeti rendszerek üzemeltetése:

• fűtés, hűtés, szellőzés, melegvíz-ellátás.

Épületek villamos és biztonságtechnikai rendszerek üzemeltetése:

• beléptetőrendszer, riasztórendszer; 
• épületfelügyeleti rendszer,
• tűzjelző rendszerek üzemeltetése.

Energia és közműszolgáltatások:

• elektromos áram,
• távfűtés,
• víz-gáz,
• csatornarendszerek üzemeltetése.

Zöldterület-karbantartás:

• park- és növényzetgondozás,
• virágosítás, kaszálás,
• cserjeirtás, fakivágás,
• gallyazás,
• zöldhulladék-szállítás.

Ezeket a feladatokat naponta végezzük azért, hogy az ingatlanokat használók komfortérzete jó legyen. Folyamatosan kell fejlesztenünk tudásunkat, hogy az újabb és újabb rendszerek üzemeltetését épp olyan jól tudjuk végezni, mint a 40-50 éves rendszerekét. Ez kihívás az idősebb és a fiatalabb generációnak is.
A MÁV Zrt. ingatlanállománya folyamatosan öregszik (1. ábra). A felújítások ellenére az összes épület számához viszonyítva elenyésző a felújított épületek száma.

Uniós és saját forrásból az elmúlt években valósult meg a legtöbb felújítás. Az üzemeltetési feladatok azonosak a felújított és a koros épületeken, azonban mégis nagy különbség van a végzendő feladatok között. A koros épületeknél a régebbi rendszerek ismerete fontos, a felújított épületeknél a legújabb technológiát kell kezelni. Ezek a feladatok folyamatos tanulásra, fejlődésre ösztönzik munkavállalóinkat és alvállalkozóinkat is.

A pécsi igazgatóság területén három nagy beruházás volt az elmúlt három évben: Pécs (2., 3. ábra), Kaposvár (4., 5. ábra), valamint Balatonszentgyörgy (6., 7. ábra) felvételi épületeinek teljes rekonstrukciója.
A beruházások az épületek teljes szerkezeti és technológiai felújítását jelentették, így az üzemeltetési igény is ennek meg­felelően változott.

Az üzemeltetési igények megváltozását főként a beépített új, modern gépészeti technológiák, a vagyonvédelmi, tűzvédelmi rendszerek követelik meg. A fent említett három épületnél érdekes összehasonlítanunk a régi és az új gépészeti berendezések teljesítményét és azt, hogy ezzel a teljesítménnyel mekkora területet lehetett ellátni (1. táblázat).

Pécs esetében a 235 kW teljesítménnyel az épület 40%-a, Kaposvár esetében a 167 kW-tal az épület 25%-a, míg Balatonszentgyörgyön a 67 kW teljesítménnyel az épület 15%-a volt fűtve. Az épületekben a többi helyiség nem volt fűtött, illetve használaton kívül volt. Jelenleg a megadott teljesítmények az épületek teljes légköbméterét fűtik. Az összes energiafelhasználás tekintetében az épületek energiafelhasználása mintegy 20%-kal nőtt, azonban ha azt nézzük, hogy a teljes terület fűtött, akkor láthatjuk, hogy az új rendszerek mennyire energiahatékonyak.

A felújítás során az épületek teljes, illetve részleges klimatizálása is megvaló­sult. Pécs felvételi épület esetében az egész épület klimatizált, míg Kaposvár és Balatonszentgyörgy felvételi épületnél az utasforgalmi területeket, a pénztárakat és a forgalmi helyiségeket szerelték fel klímaberendezéssel. Ahol nincs klímaberendezés, ott légkeverők vannak a megfelelő levegőminőség biztosítása érdekében. Az épületekben tűz- és vagyonvédelmi berendezések működnek. A vagyonvédelmi rendszer szabályozza a beléptetők, a beltéri hangjelzők, légkezelő gépek, hő- és füstelvezető rendszerek (motoros ablakok, automata ajtók, légpótló ventilátorok), klímaegységek (fan-coil-ok) irányítását. Vagyonvédelmi rendszer típusa: STP (magyar fejlesztésű integrált rendszer, mely magába foglalja a beléptető-, kamera- és vagyonvédelmi rendszereket). Az STP rendszerek típusszámai: Pécs – Protec 6304; Balatonszentgyörgy – Protec 6100; Kaposvár – Protec 6302. A típuseltérés a vezérelt eszközök mennyisége miatt van. A felszerelt berendezések a három felvételi épület esetében eltérnek, de az adott épületnél a teljes lefedettséget biztosítják.

A pécsi felvételi épület két háromszintes lépcsőházába, valamint a kormányhivatal számára kialakított lépcsőházba OTIS típusú felvonót építettek be. A felújított épületek esetén a kialakításkor az érvényben lévő építési törvények az irányadóak, így a beépített eszközök karbantartására is a jelenleg érvényben lévő előírások a mérvadóak.
Az új eszközök üzemeltetése, karbantartása már a jelenleg hatályos törvények alapján történik.

• 189/1998. (XI. 23.) Kormányrendelet a központi fűtésről és a melegvíz-szolgáltatásról 3. § (1);
• 264/2008. (XI. 6.) Kormányrendelet a hőtermelő berendezések és légkondicionáló rendszerek energetikai felülvizsgálatáról 4. § (1) b – hőtermelő; 5. § (1) légkondicionáló berendezés;
• 54/2014. (XII. 2.) BM rendelet – OTSZ 2. rész beépített tűzvédelmi berendezések: 4. pont (4.1–4.7) üzemeltetés, karbantartás; 5. pont (5.1–5.2 a–i) felülvizsgálat;
• 146/2014. (V. 5.) Kormányrendelet a felvonókról, mozgólépcsőkről és a mozgójárdákról 6. § (a); 10. § (1), (2), (3); 16. § (1); 17. § a–r; 20. § (2).

A leírtakból látható, hogy a felújított épületeket modern technológiával látták el, ezek azonban többletfeladatokat is jelentenek, ezek részben hatósági előírások, részben a megfelelő működés érdekében végzendő kötelező feladatok. A beépített berendezések kötelező karbantartása a gyártó garanciájának minimális alapkövetelménye.
• Kötelező feladatok: gázkészülék, tűzjelző, füstjelző és lift ellenőrzése, karbantartások;
• Ami a garanciához szükséges: klíma, fűtési rendszer, légtechnika, automata ajtók, beléptető rendszer, riasztórendszer, kamerarendszer üzemeltetői karbantartása.
A sokrétű feladat ellátásához megfelelő szakmai háttér szükséges. A saját szakembereink, valamint szerződött partnereink szakemberei folyamatos oktatásokon vesznek részt, ezeket a beépített berendezések gyártói, illetve ezen berendezéseket beépítő cégek szakemberei tartják. A folyamatos tanulás az egyik fontos feladatunk. Fiatal szakembereinknek a régi berende­zések üzemeltetését, karbantartását, míg az idősebbeknek az új berendezések üzemeltetését és karbantartását kell megtanulniuk. Az életünk, mint minden más szakág esetében, a munka melletti folyamatos tanulásról szól.